Invertir en bienes raíces ha sido una de mis decisiones financieras más importantes en los últimos años. Actualmente, he adquirido 4 propiedades, cada una con un precio en torno a los 100.000 €. Mi objetivo principal es conseguir un ROCE (Return on Capital Employed) de doble dígito, maximizando la rentabilidad del capital invertido.

📌 La Estrategia

• Financiación: Todas las compras han sido a través de préstamos hipotecarios, con tipos de interés que van desde el 1,1% al 2,4%.
• Apalancamiento máximo: Mi enfoque en esta fase inicial es agotar mi ratio de apalancamiento al máximo posible. Es decir, aprovechar la financiación bancaria al mayor porcentaje posible con tipos de interés bajos, maximizando el retorno sobre mi capital propio sin descapitalizarme.
• Objetivo de rentabilidad: Busco un cash flow positivo desde el primer día, asegurándome de que los ingresos cubran los costos y generen beneficios.
• Ubicación & demanda: Me centro en zonas con alta demanda de alquiler, asegurando que el activo se mantenga atractivo a largo plazo.

💰 Por qué apalancarme al máximo al principio

En esta primera etapa, mi prioridad es usar el dinero del banco en vez del mío. Esto me permite:
✅ Aumentar el número de propiedades sin inmovilizar demasiado capital propio.
✅ Aprovechar los tipos de interés bajos, que hacen que la deuda sea barata en términos reales.
✅ Maximizar el ROCE, ya que cuanto menor sea el capital propio invertido y mayor la rentabilidad neta, mejor será el retorno.

Obviamente, esto implica riesgos, pero la clave es gestionar bien la deuda, asegurando un cash flow positivo en cada operación.

📈 ¿Por qué real estate?

El atractivo del inmobiliario radica en tres factores clave:
✅ Apalancamiento inteligente: La financiación hipotecaria permite amplificar la rentabilidad sin requerir grandes sumas de capital propio.
✅ Flujo de caja estable: Una buena selección de propiedades genera ingresos recurrentes con menor volatilidad que otros activos.
✅ Apreciación del activo: A largo plazo, la revalorización de los inmuebles puede sumar un extra de rentabilidad a la inversión.

¿El desafío? Encontrar oportunidades que realmente encajen con estos criterios y que mantengan un equilibrio entre riesgo y rentabilidad.

🔎 ¿Y ahora qué?

El plan a futuro es seguir escalando, optimizando la rentabilidad y aprendiendo en el camino. Una vez que haya agotado mi capacidad de apalancamiento.